Jak na věc


podílové spoluvlastnictví

Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně

    Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
    Občas se stává, že některý ze spoluvlastníků proces převodu na bytové vlastnictví bojkotuje, a to proto, že stávající stav je pro něj vlastně výhodou z důvodu, že užívá nemovitost nad rámec svého oprávnění - spoluvlastnického podílu. Typickým příkladem je situace, kdy v domě v podílovém spoluvlastnictví dvou osob, jež každý vlastní ideální polovinou, jsou dva byty s velmi rozdílnou plochou a kvalitou a jeden z vlastníků užívá významně větší a lepší byt oproti spoluvlastníkovi, jehož podíl na nemovitosti je ovšem stejný. V takovém případě může dotčený spoluvlastník požadovat po druhém spoluvlastníkovi, který takto užívá nemovitost nad rámec svého podílu, úhradu bezdůvodné obohacení, a to i zpětně.


ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

    3) V běžné praxi se rovněž vyskytuje častý problém, a to v oblasti hypotečních úvěrů. Banky nepřijímají do zástavy ideální spoluvlastnické podíly, tedy část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. V případě prodeje je tak vyloučena možnost převést ideální podíl osobě, která by jej ráda financovala hypotéčním úvěrem zajištěným zástavním právem právě k této nemovitosti. Bývá časté, že při prodeji nemovitosti tuto nepříjemnou skutečnost zjistí prodávající a kupující až při jednání s bankou v rámci žádosti o hypoteční úvěr. Banka v takovém případě klientovi doporučí provést zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (viz níže), což může celý proces prodeje dosti protáhnout, prodražit či jinak zkomplikovat. Není výjimkou, kdy tato situace celý prodej zmaří, jelikož kupující nehodlá čekat na vyřízení veškerých úkonů  spojených se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. Rozhodně se tedy doporučuje provést rozdělené domu na bytové jednotky nejpozději při zahájení prodeje by
    Věc nemusí vlastnit pouze jeden vlastník, ale naopak jedna a tatáž věc může být ve vlastnictví neomezeného počtu osob. Velikost podílu na společné věci vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. To ovšem spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak; takové ujednání pak musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu. Podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Spoluvlastnictví věci je obvyklé především v případě nemovitostí, ve spoluvlastnictví však lze mít téměř cokoli - auto, bankovní účet, zvíře, apod. Jaká pravidla a zásady se vztahují na podílové spoluvlastnictví, se dozvíme níže.


Spoluvlastnictví nemusí vzniknout jen na základě dohody spoluvlastníků

    2) Neméně významné nebezpečí pro ostatní vlastníky může přinést skutečnost, že majetek některého ze spoluvlastníků budovy je předmětem výkonu rozhodnutí, exekuce či insolvenčního řízení. Movité věci nacházející se v budově, jež je v podílovém spoluvlastnictví, lze považovat též za majetek dlužníka, neprokáže-li se opak.
    4) Zejména z důvodu uvedeného v bodě 3) je tržní hodnota bytu v podílovém spoluvlastnictví obecně významně nižší než v případě bytu ve vlastnictví (v řádu jednotek až desítek procent!) a prodej takového bytu trvá podstatně déle, není - li tímto dokoce zmařen. Rozdělením domu na bytové jednotky tudíž automaticky dochází k navýšení majetku každého spoluvlastníka a ve většině případů je rozdělení domu na bytové vlastnictví podmínkou prodeje vůbec - tzn. bez rozdělení domu na bytové jednotky je byt prakticky neprodejný.


Pokud se na vypořádání spoluvlastnictví spoluvlastníci nedohodnou, rozhodne na návrh kteréhokoliv z nich soud

    Pokud se na zrušení spoluvlastnictví nemohou vlastníci dohodnout, popřípadě některý z nich s jeho zrušením nesouhlasí, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.
    O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Není-li návrh soudu podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká. Nebyl-li však spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.


Spoluvlastnictví není povinné – spoluvlastníci se vždy mohou dohodnout na jeho oddělení a zrušení

    1) Předně nutno uvést, že u podílového spoluvlastnictví má každý z vlastníků budovy a pozemku ve svém vlastnictví toliko spoluvlastnický podíl na nemovitosti jako celku. Nejde tudíž o skutečné prostorové vymezení podílu jednotlivého vlastníka na budově a pozemku. Po právní stránce tak platí, že v předmětné budově mohou všichni vlastníci dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů užívat vše společně, tedy kterýkoliv byt nebo místnost v domě. Nelze tak nikdy vyloučit zásah do svého soukromí právě z důvodu spoluvlastnictví budovy jako celku, tedy všech místností nacházejících se v budově, příslušenství budovy apod. Z téhož důvodu nutno např. investice do rekonstrukce bytu považovat jako investici do společného majetku, byť jsou hrazeny pouze "z kapsy" uživatele bytu.
    K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování o významné záležitosti může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.


Vyhledávání v archivu reportáží

    Základním právním důvodem spoluvlastnictví bývá dohoda spoluvlastníků, kdy dvě nebo více osob nabývají jednu věc do společného vlastnictví na základě jejich dobrovolné vůle, byť se jedná o společnou koupi nebo třeba darování. Spoluvlastnické právo však může vzniknout i například ze zákona nebo rozhodnutím soudu. Ze zákona spoluvlastnictví vzniká v případě společenství vlastníků jednotek, kdy nabyvatel vlastnického práva k jednotce nabývá současně i spoluvlastnický podíl na společných prostorech domu. Soudní vznik spoluvlastnictví je možný například u dědického vypořádání, ať již jde o schválení dědické dohody nebo dědění podle zákona.
    Dotaz diváka: Společně se třemi kamarády jsme koupili dům se čtyřmi bytovými jednotkami. Teď jsme se rozhádali a chtěla bych pouze svůj byt převést do soukromého vlastnictví.
    Tady je rada poměrně jasná, tento režim podílového spoluvlastnictví lze změnit na režim, který všichni známe, tedy na režim zákona o vlastnictví bytu, kdy každý vlastní svůj byt a společně spolu vlastní pouze společné prostory. K tomu jsou dvě cesty. Jedna cesta je, dohodnout se a zrušit podílové spoluvlastnictví a vypořádat je tak, že se stane každý vlastníkem své jednotky. Nebo se obrátit na soud, protože takového vypořádání na bytové jednotky může provést i soud.


V případě vzniku podílového spoluvlastnictví na základě dědění či jiné skutečnosti, kterou nemohli spoluvlastníci ovlivnit, existuje mezi spoluvlastníky předkupní právo

    Je snahou seznámit čtenáře těchto stránek s úskalími spojenými s touto formou vlastnictví. Veškerá shora popsaná rizika a nepříjemnosti lze odstranit tím, že vlastníci mezi sebou uzavřou dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jejíž součástí jsou též obsahové náležitosti Prohlášení vlastníka budovy, kde je vymezeno, že každý ze spoluvlastníků získává do svého vlastnictví určitý byt nebo nebytový prostor tak, jak se spoluvlastníci dohodli či tak, jak nyní byty užívají. Nezbytné ovšem je, aby zde bylo možno vymezit alespoň dvě jednotky. Pomocí tohoto právního úkonu je tak nesporné, komu patří konkrétní byt nebo nebytový prostor v domě. S ohledem na povahu ideálního podílového spoluvlastnictví budovy lze v blízké či vzdálené budoucnosti očekávat, že podílové spoluvlastnictví takřka všech budov, kde se fakticky, nikoliv však právně, nacházejí dvě a více jednotek, bude tímto způsobem zrušeno a vypořádáno. Vedle smluvního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví př
    Do 31.12.2013 bylo s podílovým spoluvlastnictvím spojeno zákonné předkupní právo k podílu jiného spoluvlastníka v případě prodeje. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. toto předkupní právo zrušil, ovšem jeho novelou bylo od 1.1.2018 předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu do naší legislativy opět vráceno. V případě, že existenci předkupního práva považují spoluvlastníci za důležitou, mohou se spoluvlastníci v rámci procesu přeměny podílového spoluvlastnictví na bytové vlastníci dohodnout na zřízení vzájemného předkupního práva, i když nutno podotknout, že takové ujednání není příliš časté. Takovéto smluvní předkupní právo bude zapsáno v katastru nemovitostí.


Doporučujeme Vám k prostudování další právní rady:

    Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně, což znamená zejména to, že v případě dluhu na společné věci, je věřitel oprávněn se domáhat jeho zaplacení na kterémkoliv spoluvlastníkovi, a to v jeho plné výši. V praxi se jedná například o případy, kdy je opravována nemovitost ve spoluvlastnictví, a i přestože s její opravou některý ze spoluvlastníků nesouhlasil, může celou dlužnou částku požadovat zhotovitel právě na něm.
    Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se nemusí týkat pouze domu s bytovými jednotkami, ale v podstatě jakékoliv nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru. Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se realizuje často v případě, kdy se podíloví spoluvlastníci dohodnou, že předmětné nemovitosti bude vlastnit pouze jeden z nich, a to při poskytnutí odpovídajícího protiplnění v závislosti na hodnotě nemovitosti a velikosti spoluvlastnického podílu.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2020
cache: 0000:00:00